Breves antecedentes:
El Código Civil Argentino, dictado en el año 1857, trató por igual a los contratos de locación, tanto arrendamientos rurales como locaciones urbanas, no haciendo diferencias entre ambos tipos de contrataciones.
Las en aquellos años nuevas corrientes de pensamiento hicieron que las disposiciones del Código, basadas en la libertad de las partes, fueran reemplazadas por otras que en nuestra opinión resultaron más bien negativas, favoreciendo a unos a costa de otros en un primer momento, y a la actividad agropecuaria en su conjunto en el largo plazo.
La primera ley de arrendamientos se dictó en el año 1921, fue la ley 11.170; luego, en 1932 se dictó la ley 11.627.
De ambas leyes surge en forma patente la vocación proteccionista e intervencionista del legislador, fijando plazos mínimos y otras disposiciones que dejaban de lado la libre disponibilidad de las partes.
Las dos leyes mencionadas, como la que se dictó luego y todavía hoy nos rige, encuentra gran parte de su fundamente en que existe un fuerte desequilibrio entre las partes contratantes, el arrendador, la parte fuerte que podía imponer condiciones abusivas, casi leoninas, y la parte débil de la relación, el arrendatario, que debía aceptar casi cuanto le impusieran.
Si dichos argumentos pudieron ser ciertos, y ello sólo parcialmente, en aquellos años, hoy nos parece que no resisten ningún análisis. Piénsese si no en el propietario de un campo de 300 o 400 hectáreas que decide darlo en arrendamiento a un pool de siembra o a un grupo económico poderoso. Resulta casi ofensivo que se considere que la parte “fuerte” de la relación contractual es el arrendador y la parte “débil” el arrendatario. Sin embargo no hay distinciones legales y la ley sigue defendiendo siempre al arrendatario, por poderoso que éste sea.
En función de esa idea es que se incorpora por medio de esa legislación el concepto del orden público económico, que implica que la voluntad de las partes es reemplazada por la del legislador, al menos en algunas cláusulas. Así el artículo primero de la ley de arrendamientos la declara “de orden público, irrenunciables sus beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude de la misma”.
Es importante tener en cuenta que la aplicación de este concepto, no implica la nulidad del contrato, que sigue siendo plenamente válido, si no de la o las cláusulas que la ley prohíbe y que son reemplazadas por lo que la ley dispone. Así, si las éstas pactan un arrendamiento cuyo plazo sea de un año y medio, el contrato se tendrá por realizado por tres años, que es el mínimo que la ley autoriza.-
La ley actual
La ley 13.246 fue dictada en el año 1.948, y tuvo algunas modificaciones que fueron incorporadas por las leyes 21.452 y especialmente por la ley 22. 298, la que si bien tuvo dentro de sus fundamentos la idea de que ya no existía ese desequilibrio entre las partes, dejó intacta la idea del orden público económico. Igualmente, justo es reconocer que algunas disposiciones fueron modificadas en función de esta nueva corriente de pensamiento, que no considera que exista, al menos en la generalidad de los casos, ese desequilibrio entre las partes del contrato. –
La ley regula algunos contratos: Arrendamiento, Aparcería, Mediería, Pastoreo y el llamado Contrato Accidental por Hasta Dos Cosechas.
Además están aquellos contratos no regulados por la ley, tales los de Capitalización de Hacienda, Pastaje, Contrato de Maquinaria Agrícola y el de Maquila.
En esta primera nota nos referiremos al contrato de arrendamiento.
El Contrato de Arrendamiento.
Es aquel por medio del cual “una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a abonar por ese uso y goce un precio en dinero”.
Dos elementos son característicos del arrendamiento rural, que el predio se encuentre fuera de la planta urbana de ciudades o pueblos y que se lo destine a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especialidades. Los dos elementos deben darse en forma conjunta ya que si el destino es la explotación agropecuaria, pero el predio está dentro del radio urbano o si estando el predio fuera de ese radio el destino no fuese la explotación agropecuaria, el contrato se regirá por las normas sobre locaciones urbanas y no por la ley de arrendamientos y aparcerías rurales.
Esta solución, discutida y discutible, no nos parece la más adecuada y sería conveniente que fuese el destino, independientemente de la ubicación geográfica del predio, lo que caracterice al contrato como de arrendamiento.
El plazo mínimo del contrato es de tres años, teniéndose dicho plazo por válido aunque las partes hubiesen pactado uno menor: Igualmente también se considerará celebrado por tres años “ todo contrato sucesivo convenido entre las partes respecto de la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado”. Vale aclarar que no se considerará contrato sucesivo la prorroga que se hubiere pactado originariamente, como optativa para las partes.
Con respecto a los plazos máximos rige el de diez años que surge del art. 1505 del Código Civil, ya que la ley no contempla uno, salvo en aquellos casos en que el arrendatario se obliga a realizar mejoras como plantaciones, desmonte, irrigación, etc. que retarden la producción por un lapso mayor de dos años., caso en el cual puede pactarse un plazo máximo de hasta veinte años.
También se ha dicho que el plazo mínimo garantiza una explotación racional del uso del suelo y de los recursos naturales del campo; pensamos que no necesariamente es así y que si bien no es objeto de esta nota, hay otros medios que deberían instrumentarse, mucho más efectivos, que la mera fijación de un plazo mínimo legal para efectivamente proteger dichos recursos.
En cuanto al precio, la ley habla de un precio cierto en dinero, precio que puede estar determinado en el contrato o ser determinable mediante una simple operación matemática, que es la forma más común de estipular el valor de los arrendamientos, ya que en general se pactan determinada cantidad de kilogramos de novillo de cierta categoría en los predios que se destinarán a ganadería, y el quintales de cereal en los destinados a la agricultura. Esta práctica, muy difundida, en nuestra opinión ha hecho que al estar ligado el valor del arrendamiento a la producción que en el se lleva adelante, ha hecho que la litigiosidad sea muy baja si la comparamos con las locaciones urbanas. Y es que si el valor de lo producido baja, bajará en consecuencia el arriendo y viceversa, lo que logra una mayor equidad en la relación. No puede fijarse como precio una parte proporcional del producido en la explotación ya que en ese caso estaríamos dentro de la figura de la aparcería, y la ley 22.298 derogó la posibilidad de solicitar la remisión proporcional del precio en casos de pérdida total o parcial de cosechas, ya que se considera que ese riesgo es asumido por el arrendatario; por lo demás si se quisiera compartir el riesgo se puede recurrir a la figura de la aparcería. También se derogó la autorización para que cualquiera de las partes pidiese la revisión del precio cuando existiera desequilibrio entre el costo y el valor de los productos.
Con respecto al destino del predio, de más está decir que es muy importante determinarlo en el contrato, y es obligación del arrendatario respetarlo al que libremente se ha obligado. Queda prohibida cualquier explotación irracional del predio que implique su erosión, degradación, o agotamiento, aún cuando se hubiese pactado en el contrato, resultando en ese caso nula dicha convención, pero no el contrato. En caso de explotación irracional que implique las consecuencias indicadas, puede el arrendador solicitar la resolución del contrato, la restitución del fundo y reclamar los daños y perjuicios que dicho accionar le hubiese causado. Al referirse la ley a explotación irracional, pensamos que sólo se refiere a aquella que es irracional en cuanto al tratamiento de los recursos naturales, especialmente el suelo, ya que si el manejo es económicamente irracional, por ejemplo, ello no sería motivo de rescisión del contrato.
Otras disposiciones que podemos mencionar es que está prohibida la cesión del contrato y el subarriendo del predio sin la expresa conformidad del arrendador. Por otra parte, en caso de muerte del arrendatario el contrato podrá ser continuado por los descendientes, ascendientes, cónyuge y colaterales hasta el segundo grado de parentesco (hermano y medio hermano), siempre y cuando hayan participado directamente en la explotación, debiendo notificarse la decisión dentro de los 30 días contados a partir del fallecimiento.
Tampoco existe actualmente la tácita reconducción, que implicaba que si el arrendatario permanecía en el predio, con el consentimiento del arrendador durante un año y aquel no hubiese manifestado su voluntad de exigirle la devolución del predio, se consideraba que había entre las parte un nuevo contrato por los mínimos legales. Dicha figura fue derogada por la ley 21.452.
En cuanto a las plagas y malezas, la ley obliga al arrendador a contribuir con el 50% del costo de combatirlas si estas existían al momento de celebrarse el contrato, mientras que si el predio fue entregado libre de plagas y malezas, su eliminación será exclusiva responsabilidad del arrendatario.
El régimen de las mejoras se rige por las disposiciones del Código Civil. Si hay prohibición expresa de realizar mejoras, en principio las mejoras realizadas por el arrendatario no serán indemnizables, salvo que hubiesen sido realizadas de urgencia, que fuesen necesarias y de acuerdo a los principios generales del derecho. Es importante dejar en claro en los contratos el tema de las mejoras para evitar conflictos futuros y el arrendatario solicitar expresa autorización por escrito en caso de realizarlas.-
En lo que hace al desalojo del predio, el art. 19 de la ley dice que “El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario o la falta de pago del precio en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a rescindir el contrato y exigir el desalojo del inmueble”.
De este artículo surge claramente que las partes tienen absoluta libertad para pactar los plazos de pago y los efectos de la mora circunstancia que ha sido incorporada por la ley 22.298.
Por Dr . Pedro Cristóbal Doiny Cabré - Dr. Guillermo Marchesi
